“金九銀十”是房地產(chǎn)市場(chǎng)最旺盛的銷售季，9-11月三個(gè)月時(shí)間，在很多城市的銷售量接近全年的一半。然而有專業(yè)機(jī)構(gòu)分析，政府將在8月底前，對(duì)二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施“限購(gòu)”，以壓制可能出現(xiàn)的樓市“金九銀十”市場(chǎng)反彈。
據(jù)北京中原透露，按住建部的要求，8月20日之前，各省住建廳需要將所轄內(nèi)各城市的上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作情況報(bào)告上交住建部，是否采取必要措施限購(gòu)，也將包含在這份報(bào)告內(nèi)。
江蘇省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人證實(shí)，7月底，住建部已向各省、市、自治區(qū)房地產(chǎn)主管部門下發(fā)通知，要求各地對(duì)照“五條標(biāo)準(zhǔn)”先行自查，并據(jù)此擬定需要納入限購(gòu)范圍的二三線城市名單。其“五條標(biāo)準(zhǔn)”是：根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)，處于房?jī)r(jià)漲幅前列的城市；將省內(nèi)所有城市今年6月份的住宅價(jià)格與去年底的住宅價(jià)格做一個(gè)比較，漲幅較高的二三線城市；今年上半年成交量同比增幅較高的城市；外地人購(gòu)房比例較高的城市；群眾對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)反應(yīng)強(qiáng)烈、認(rèn)為調(diào)控政策執(zhí)行不力或不到位的城市。
針對(duì)“限購(gòu)”問題，中原地產(chǎn)最近對(duì)全國(guó)15個(gè)省的50個(gè)尚未“限購(gòu)”的二三線城市做了一份調(diào)研。調(diào)研反映出，由于50個(gè)未“限購(gòu)”二三線城市大部分尚處于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的起始階段或上升階段，自住需求依然是這些城市的需求主力，因此這些城市2011年上半年成交量和成交價(jià)格受本輪調(diào)控的影響較小，市場(chǎng)依然保持原有的發(fā)展軌跡。
但引人注意的是，在被調(diào)研的50個(gè)城市中，無一城市的住宅價(jià)格出現(xiàn)下跌。其中37個(gè)城市住宅價(jià)格出現(xiàn)小幅上漲，其余13個(gè)城市的價(jià)格則基本持平，持平的13個(gè)城市分別分布在江蘇省、遼寧省、山東省、浙江省、湖北省、湖南省和云南省這7個(gè)省。
受周邊核心城市出臺(tái)“限購(gòu)”政策的影響，部分二三線城市承接了部分來自這些核心城市的投資或自住需求。舉例來說，由于福建省的廈門出臺(tái)了“限購(gòu)”政策，部分投資需求轉(zhuǎn)而投向泉州市；由于北京出臺(tái)了“限購(gòu)”政策，部分外地打工者無法在北京買房，轉(zhuǎn)而將目光轉(zhuǎn)向河北的廊坊、燕郊等地。
另一個(gè)值得注意的問題是，部分未限購(gòu)城市投資比重過高。50個(gè)未“限購(gòu)”城市中有18個(gè)城市的本地人房產(chǎn)投資比重超過20%，投資比重為10%-20%之間的城市為14個(gè)，剩余18個(gè)城市本地人投資比重小于10%。投資比重超過20%的18個(gè)城市均為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份的二三線城市，包括江蘇省的常州、鎮(zhèn)江、昆山、太倉(cāng)；山東省的濰坊、威海、煙臺(tái)、淄博；浙江省的象山、嘉興；遼寧省的盤錦、丹東、營(yíng)口、普蘭店等城市。50個(gè)未“限購(gòu)”城市中有14個(gè)城市的外地人購(gòu)房比重超過20%，外地人購(gòu)房比重占10%-20%之間的城市為12個(gè)，剩余24個(gè)城市的外地人購(gòu)房比重小于10%。
目前人們普遍認(rèn)為，限購(gòu)政策的出臺(tái)已是“板上釘釘”，但二三線城市樓市的限購(gòu)政策遲遲未見落地，社會(huì)上已經(jīng)議論紛紛，顯然二三線城市的限購(gòu)政策將直接反映出地方利益與監(jiān)管層博弈的最終結(jié)果。業(yè)內(nèi)人士分析，如果調(diào)控政策維持現(xiàn)狀，很可能出現(xiàn)限購(gòu)城市受到未限購(gòu)爆發(fā)上漲的影響也出現(xiàn)反彈。限購(gòu)政策擴(kuò)大的消息發(fā)出后，最近很多城市已經(jīng)出現(xiàn)恐慌性購(gòu)房。鑒于中國(guó)二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展中存在較大差異性，“限購(gòu)”政策不應(yīng)“一刀切”，但對(duì)于純粹外地投資需求占比較高的城市則應(yīng)盡快拿出“限購(gòu)”政策。
專家判斷：八九月迎來拐點(diǎn) 下半年樓價(jià)震蕩下行
全國(guó)房?jī)r(jià)還沒有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降。比如易居中國(guó)8月報(bào)告顯示，1~7月，全國(guó)商品房成交均價(jià)同比上漲11.0%，較去年7.5%的全年漲幅明顯上升，較1~6月上升1.1個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅成交均價(jià)同比上漲10.3%，較1~6月上升1.2個(gè)百分點(diǎn)，住宅成交均價(jià)繼續(xù)回升。
而廣州剛剛發(fā)布的7月房?jī)r(jià)報(bào)告顯示，2011年7月，全市10區(qū)新建商品住宅網(wǎng)上簽約均價(jià)13218元/平方米，同比上升17.8%，環(huán)比上升2.3%。
“均價(jià)受到結(jié)構(gòu)性影響，看房?jī)r(jià)走勢(shì)，更具參考價(jià)值是70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為。北大公共經(jīng)濟(jì)研究中心研究員韓世同認(rèn)為，目前階段環(huán)比數(shù)據(jù)的情況或許更有價(jià)值。
數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)70個(gè)大中城市6月份房?jī)r(jià)綜合漲幅僅為0.16%，而今年1月份漲幅是0.8%�；蛟S八月、九月就會(huì)迎來轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)這樣一個(gè)拐點(diǎn)。
“今年樓市拐點(diǎn)應(yīng)該在8月或者9月出現(xiàn)，第三季度出現(xiàn)拐點(diǎn)應(yīng)該基本上是沒有問題的，但整個(gè)一線城市應(yīng)該說現(xiàn)在還沒有迎來拐點(diǎn)�！睏罴t旭表示。<詳細(xì)>
限購(gòu)或一輪緊似一輪 樓市調(diào)控著眼長(zhǎng)期長(zhǎng)效
而針對(duì)此前傳出的限購(gòu)措施可能取消的消息，住建部政策研究中心副主任王玨林向本報(bào)記者表示，就目前的樓市情況來看，房?jī)r(jià)，特別是二、三線城市房?jī)r(jià)仍在不斷上漲，因此限購(gòu)措施不但不會(huì)取消，而且可能至少延續(xù)至明年。
來自中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心的一份最新報(bào)告顯示，沒有實(shí)行限購(gòu)的二、三線城市，已取代京滬深穗成為領(lǐng)漲主力，并由此得出：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度年內(nèi)不會(huì)放松。
對(duì)此，住建部在上述文件也明確要求：已實(shí)施住房限購(gòu)措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策；限購(gòu)范圍僅限于城市局部區(qū)域、部分房屋類型等的要盡快調(diào)整，從嚴(yán)執(zhí)行。對(duì)轄區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲過快、未采取住房限購(gòu)措施城市，要督促指導(dǎo)其按照國(guó)務(wù)院要求采取必要的限購(gòu)措施。
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