紅網(wǎng)長(zhǎng)沙3月15日訊（瀟湘晨報(bào)記者 陳小瑛）周末出去走走，發(fā)現(xiàn)看房子的人又多了起來(lái)。近期，不少以剛需為主的樓盤都感受到了年后的小陽(yáng)春，由于首套房貸放松，觀望已久的剛需客戶開始出手。但二套房依然處于被嚴(yán)控的范圍，央行也多次重申要執(zhí)行差別化的信貸政策，對(duì)于限購(gòu)令更是堅(jiān)持不松口。對(duì)長(zhǎng)沙而言，影響二套房成交的則主要是銀行信貸的調(diào)控，首付6成，利率1.1倍的高門檻阻攔了大部分改善型需求人群，也因此讓以改善型為主的樓盤滯銷。
二套房短期難言放松
政策微調(diào)似乎只局限于首套剛需，二套房的放松看似還有一段距離。
繼佛山、蕪湖之后，上海也無(wú)法擺脫被叫停的命運(yùn)。上海市房管局就商品房限購(gòu)政策作出的一條“舊政新解”，即外地在滬人員居住滿三年可購(gòu)第二套房。此政策在宣布一周之后，被上海市政府辦公廳的一紙通知正式叫停。這一場(chǎng)“戲劇性事件”再次傳遞出房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，尤其是針對(duì)二套以上的投資投機(jī)需求，在近階段不可能放松。
在今年的全國(guó)兩會(huì)上，全國(guó)政協(xié)委員王超斌的提案認(rèn)為，樓市限購(gòu)令不應(yīng)限制豪宅，90平方米以下的房子可以買一到兩套，但買第一套給予優(yōu)惠，買第二套不予照顧，買第三套征稅。而對(duì)于買高端住房，應(yīng)該取消限制。
事實(shí)上，長(zhǎng)沙一直以來(lái)的限購(gòu)令也沒有限制改善型需求群體購(gòu)買第二套房，長(zhǎng)沙只限購(gòu)90平方米以下的新建商品房，二手房不限，90平方米以上的戶型也不限。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭也認(rèn)為，放開對(duì)豪宅的限購(gòu)是很靠譜的主意，他在微博上提出疑問，“去年長(zhǎng)沙只限90平方米以下的新建商品住宅，這么好的經(jīng)驗(yàn)，而其他城市都沒借鑒�！�
在目前出臺(tái)限購(gòu)令的四十多個(gè)城市中，都嚴(yán)格限制了二套房以上的購(gòu)房權(quán)利，尤其是一線城市，外地人不能購(gòu)買第二套房，盡管這被許多人詬病，卻是調(diào)控的組合拳里不可或缺的一環(huán)。
亞太城市發(fā)展研究會(huì)政策研究中心主任謝逸楓認(rèn)為，國(guó)家對(duì)限購(gòu)政策不會(huì)取消，直到房地產(chǎn)信息系統(tǒng)建成。而這一過程“怎么也要兩三年吧”，房地產(chǎn)調(diào)控將只是微調(diào)，主要是信貸方面，但同時(shí)，房地產(chǎn)稅將陸續(xù)浮出水面。
改善型需求被抑制
在不少開發(fā)商看來(lái)，二套房限購(gòu)目前帶來(lái)的影響并不是最致命的，最關(guān)鍵的是銀行貸款太緊，目前對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例依然不得低于60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，這把許多改善型需求群體擋在了門外，他們的需求被嚴(yán)格抑制。
因此，在大部分面向首套剛需的樓盤成交量都開始反彈時(shí)，以改善型需求群體為主要客戶群的大戶型樓盤卻出現(xiàn)了滯銷。
岳麓區(qū)一高檔樓盤營(yíng)銷總監(jiān)坦言并未感覺到小陽(yáng)春，他們現(xiàn)在主要賣聯(lián)排，價(jià)格在每平方米9200-9500元之間，這主要是面向改善型需求群體，有七成客戶需要貸款，但現(xiàn)在二套三套貸款還是未放松，客戶感覺貸款不劃算，所以觀望情緒還是很濃。他說，他們對(duì)市場(chǎng)的判斷依然很保守，不敢隨便拿地，價(jià)格也是以市場(chǎng)底價(jià)推出。更讓他害怕的是，傳達(dá)出的回暖信號(hào)又遭來(lái)調(diào)控。所以合理定價(jià)，理性購(gòu)房，不論是對(duì)開發(fā)商還是購(gòu)房者而言都有好處。
瀏陽(yáng)河畔一樓盤營(yíng)銷負(fù)責(zé)人也表示回暖感覺不明顯，因?yàn)樗麄兺频氖歉纳菩偷姆孔樱?39平方米的三房、166平方米的四房和193平方米的五房。
很多購(gòu)買二套房的人基本上屬于改善型需求，二套房貸不放松，大戶型樓盤成交量要想反彈就很難，長(zhǎng)沙某商業(yè)銀行人士說，目前的貸款供應(yīng)還只能確保首套剛需，二套房貸的放松還有賴于下調(diào)存款準(zhǔn)備金。
置業(yè)愿望
手頭緊，不想貸款買房
34歲的汪先生手頭有50萬(wàn)元的現(xiàn)金。六年前，他在德政園已有一套108平方米的小三房，但屬于經(jīng)濟(jì)適用房，小區(qū)環(huán)境不怎么好，很多一樓的車庫(kù)被人出租，一到晚上就特別吵，物業(yè)管理也不行，于是想換個(gè)環(huán)境好點(diǎn)的小區(qū)。但靠近市區(qū)的買不起，其實(shí)也不完全是買不起，付個(gè)首付的錢早就足夠了，但就是不想靠貸款買房，不想背負(fù)著這個(gè)壓力。小孩每月的開支達(dá)3500元，自己每月工資只有4000元，妻子只有一千多元，汪先生每年收入主要靠年終獎(jiǎng)，但平時(shí)的收入花起來(lái)還是有點(diǎn)緊張。汪先生一直在看房，也一直在觀望等待，如果在市郊找不到合適的房源，就打算買位于雷鋒大道的單位房，3600元/平方米的均價(jià)，雖然遠(yuǎn)了點(diǎn)，但可以開車上班。
記者支招
改善住房要考慮經(jīng)濟(jì)實(shí)力
對(duì)于改善型需求群體而言，首付要6成，資金依然是第一道難題，利率1.1倍，也促使了很多人在觀望在等待哪天利率能回歸基準(zhǔn)，因?yàn)橐坏┮?.1倍買房了，以后不論利率漲跌，按目前的規(guī)則，都必須是在1.1倍上下浮動(dòng)，這確實(shí)有點(diǎn)不劃算。
改善住房肯定也要依自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力來(lái)決定，如果有這個(gè)實(shí)力目前也可以開始下手。要知道，當(dāng)大部分改善型需求人群買不起的時(shí)候，就是市場(chǎng)低迷的時(shí)候，等啥時(shí)候二套房貸放松了，改善型需求市場(chǎng)也就要反彈了。雖然并非成交量反彈，價(jià)格就一定反彈，但大家都準(zhǔn)備下手的時(shí)候，你去選房就不會(huì)那么從容不迫了，畢竟好地段的好房源也是稀缺的。當(dāng)然如果暫時(shí)還不具備這個(gè)首付實(shí)力，那就先將就一下目前的小房，等哪天湊齊了再買也不遲，要知道國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)的決心明擺著了，房?jī)r(jià)要想大漲不太可能。[稿源：紅網(wǎng)綜合]
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