中國房地產(chǎn)業(yè)在2008年走完了上半場，要不是因?yàn)槊绹鹑陲L(fēng)暴，以及隨之而來的2009年中國宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境與政策突然轉(zhuǎn)向，房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整應(yīng)該已經(jīng)完成。而如今，在耽誤了整整兩年之后，調(diào)整還得繼續(xù)，上半場結(jié)束，2011年進(jìn)入中場休息。
中場休息要干三件事。第一，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)；第二，彌補(bǔ)不足；第三，實(shí)際上中國房地產(chǎn)還有一個(gè)規(guī)則修改的過程，確定下半場的基本規(guī)則要在中場搞掂。中場會(huì)持續(xù)多久？預(yù)計(jì)最短一年半，往長說得三年。這個(gè)中場調(diào)整階段對(duì)中國房地產(chǎn)非常必要。
2011年下半年還將處于中場，沒有到下半場，因此對(duì)今年下半年任何規(guī)則的180度轉(zhuǎn)向的預(yù)測全都會(huì)破產(chǎn)。在中場沒有調(diào)試完的情況下，下半年不可能有所轉(zhuǎn)向。中場結(jié)束的標(biāo)志是什么？有兩條：第一，保障房建設(shè)有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。保障房在全國實(shí)質(zhì)性推出的情況，會(huì)對(duì)下半場產(chǎn)生前提性的影響。第二，在強(qiáng)烈危機(jī)意識(shí)下對(duì)目前房地產(chǎn)市場的認(rèn)識(shí)達(dá)成一致。包括在對(duì)稅收、對(duì)城市化的影響等大方向上形成共識(shí)。形成共識(shí)必須是要經(jīng)歷一次強(qiáng)烈的危機(jī)，使得納稅人、政府、開發(fā)商都清楚了。
今年下半年我們說是中場休息，中場休息在于市場機(jī)制的暫停，它會(huì)發(fā)生幾件事情：第一，部分開發(fā)商的開發(fā)尤其是豪宅的開發(fā)會(huì)暫停。因?yàn)槟阋X沒錢，要賣沒人買。上半年大家是暫停不玩，下半年憋不住了，有些人退出，有些人堅(jiān)守，這個(gè)是很可能發(fā)生的。第二，價(jià)格下調(diào)是大概率事件。目前下調(diào)應(yīng)該是出現(xiàn)了，對(duì)于表現(xiàn)還不明顯的城市，那就證明當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商可能采用其他方式，或者是很有實(shí)力，這都有可能，因?yàn)榇嬖诘赜虿町�。第三，民間資金尋找機(jī)會(huì)。我們看今天的中國，雖然銀行錢緊得不得了，但是信托投資、私募股權(quán)投資（PE）、基金投資依然非�；鸨ｅX還在、心不死，這些錢可能會(huì)在這個(gè)時(shí)候?qū)ふ覚C(jī)會(huì)，彌補(bǔ)銀行存款準(zhǔn)備金率高帶來的錢荒。
下半場中國房地產(chǎn)會(huì)發(fā)生一系列的變化，這些變化跟上半場不同。首先規(guī)則變化了，下半場政府目標(biāo)要多元化，與土地財(cái)政相比，就業(yè)、稅收等恐怕更重要。其他的變化還表現(xiàn)在市場分成保障房和商品房了，以及城市化縱深發(fā)展等。
在新的游戲規(guī)則下，會(huì)發(fā)生什么呢？我認(rèn)為會(huì)涌現(xiàn)出一些新趨勢(shì)：第一，房地產(chǎn)基金大發(fā)展。短期內(nèi)基金可能會(huì)大發(fā)展，進(jìn)入房地產(chǎn)，原因在于行業(yè)無法承受資金周期性頻密的緊和放。第二，房地產(chǎn)跟內(nèi)容的結(jié)合會(huì)越來越多，跟服務(wù)的結(jié)合會(huì)越來越多�，F(xiàn)在旅游地產(chǎn)不說旅游，先說地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)不說商業(yè)，先說地產(chǎn)，這個(gè)是一個(gè)很不好的上半場的習(xí)慣，下半場恐怕要變。第三，配置的多元化。比如說形成了兩個(gè)市場：保障房市場與商品房市場。保障房市場會(huì)有什么商機(jī)呢？商品房市場會(huì)跟以前完全一樣嗎？是不是全靠政府呢？如果不是，則會(huì)誕生一些新的服務(wù)商。
|
上一篇 ↑
相關(guān)資訊
