盡管從7月伊始，北京房?jī)r(jià)顯現(xiàn)出了下行的趨勢(shì)，但為了確保全年房?jī)r(jià)“穩(wěn)中有降”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，北京市政府還是將行政管控房?jī)r(jià)的手段再次升級(jí)。
按照北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)（下稱住建委）的要求，從8月起，在商品住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申領(lǐng)預(yù)售許可證前，必須與住建委及其下屬的市場(chǎng)稽查大隊(duì)簽署“不漲價(jià)承諾書(shū)”，否則將不予發(fā)放預(yù)售許可證；而一旦開(kāi)發(fā)商“違背承諾”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將被處以罰款及至吊銷預(yù)售許可證的嚴(yán)厲處罰。
在此之前，北京市住建委一直通過(guò)預(yù)售價(jià)格方面對(duì)開(kāi)發(fā)商施加影響，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)主動(dòng)降低漲幅，從而達(dá)到控制全年房地產(chǎn)價(jià)格的作用。而在“金九銀十”到來(lái)之際，盡管中秋小長(zhǎng)假成交慘淡，但對(duì)于房?jī)r(jià)控漲已然成為政治目標(biāo)的北京而言，動(dòng)用什么手段來(lái)確�！胺�(wěn)中有降”的實(shí)現(xiàn)，或許都不意外。
“停漲”承諾
“不簽承諾書(shū)，預(yù)售許可證是不可能被審批下來(lái)的。”9月13日，北京北部地區(qū)某在售樓盤的項(xiàng)目總經(jīng)理向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者反映。他所說(shuō)的“承諾書(shū)”，即是承諾開(kāi)盤后不漲價(jià)的“承諾書(shū)”。
記者從多位開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人處，均證實(shí)了這一情況的存在。承諾書(shū)須由預(yù)售許可證的申領(lǐng)企業(yè)與北京市住建委及其下屬的市場(chǎng)稽查大隊(duì)簽署。按照通行規(guī)制，預(yù)售許可證的審核、批準(zhǔn)工作由住建委市場(chǎng)處負(fù)責(zé)；而市場(chǎng)稽查大隊(duì)主要針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序進(jìn)行監(jiān)督，是住建系統(tǒng)中擁有執(zhí)法權(quán)、處罰權(quán)的部門。
對(duì)于簽署“承諾書(shū)”的事宜，北京市住建委官員不愿正面表態(tài)，他只是向記者強(qiáng)調(diào)，北京市政府十分重視房地產(chǎn)調(diào)控，為實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)“穩(wěn)中有降”的目標(biāo)，保障本市房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)、健康發(fā)展，確保市場(chǎng)交易秩序的良好，北京市住建委從年初以來(lái)采取了一系列的措施，來(lái)達(dá)到這一目標(biāo)。
多位開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人均向記者反映，北京市住建委及其下屬的執(zhí)法監(jiān)察大隊(duì)會(huì)定期召開(kāi)房地產(chǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的通氣會(huì)，在這個(gè)通氣會(huì)上，住建委和執(zhí)法監(jiān)察大隊(duì)會(huì)向開(kāi)發(fā)企業(yè)告知近一階段政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的要求，以及對(duì)預(yù)售價(jià)格、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的要求，并要求項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商配合政府，確定包括價(jià)格在內(nèi)的預(yù)售策略。
“承諾書(shū)的方式已經(jīng)執(zhí)行一段時(shí)間了，承諾書(shū)的內(nèi)容有幾項(xiàng)：一是承諾維護(hù)市場(chǎng)交易秩序，不捂盤、不惜售、認(rèn)真執(zhí)行‘一房一價(jià)’；二是承諾保證市場(chǎng)交易價(jià)格平穩(wěn)，按照批準(zhǔn)的預(yù)售價(jià)格銷售，不突擊漲價(jià)�！鼻笆霰本┍辈康貐^(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理對(duì)記者說(shuō)。
接受記者采訪的其他項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，也都證實(shí)了上述內(nèi)容�！巴ǔＧ闆r下，開(kāi)發(fā)商是比較懼怕市場(chǎng)執(zhí)法監(jiān)察大隊(duì)的，一旦被認(rèn)定銷售違規(guī)行為，最重可以開(kāi)出吊銷預(yù)售許可證的罰單�！北本┧姆铰�(lián)達(dá)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h向記者表示。
全程干預(yù)
圍繞預(yù)售價(jià)格“停漲”，包括富力、首創(chuàng)在內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人均向記者反映，住建委對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售的全過(guò)程，從今年4月開(kāi)始，已經(jīng)展開(kāi)了“全程干預(yù)”，“停漲承諾書(shū)”的“前置”，是這一系列干預(yù)手段的最終落地體現(xiàn)。
記者了解到，住建委對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)，基本圍繞價(jià)格展開(kāi)。首創(chuàng)置業(yè)[1.78 -1.66%]一位不愿具名的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者，住建委從4月開(kāi)始即通過(guò)不同方式知會(huì)開(kāi)發(fā)企業(yè)，對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)申報(bào)項(xiàng)目預(yù)售價(jià)格超出區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目預(yù)售均價(jià)10%的，一般不予批準(zhǔn)預(yù)售許可。
“每個(gè)項(xiàng)目在申請(qǐng)預(yù)售許可的過(guò)程中，都要與住建委反復(fù)的溝通定價(jià)策略的問(wèn)題，我們要猜住建委能夠承受的價(jià)格上限，否則就申請(qǐng)不下來(lái)。”他透露，此后這種干預(yù)的范圍逐步擴(kuò)大，對(duì)于已開(kāi)盤項(xiàng)目的后期，原則上不接受“漲價(jià)”的預(yù)售申請(qǐng)。
同時(shí)，記者了解到，對(duì)于同期房地產(chǎn)項(xiàng)目的不同類型產(chǎn)品的銷售進(jìn)度與節(jié)奏安排，住建委也會(huì)提出自己的“意見(jiàn)”，“通常會(huì)要求同項(xiàng)目中較貴的產(chǎn)品先賣，便宜的后賣�！鼻笆鲈谑垌�(xiàng)目的負(fù)責(zé)人向記者表示。楊少鋒認(rèn)為，這一干預(yù)手段，主要是與其他同期在售的樓盤取得價(jià)格上的平衡，保證北京當(dāng)期房?jī)r(jià)的總體平穩(wěn)。
穩(wěn)中有降
“不出意外，我認(rèn)為今年北京房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降是沒(méi)有太大問(wèn)題的�！敝袊�(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)向記者表示。
2011年，國(guó)務(wù)院要求地方政府依據(jù)當(dāng)?shù)厝司芍涫杖�、�?jīng)濟(jì)增速發(fā)展目標(biāo)和當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)房支付能力三項(xiàng)指標(biāo)制定并公布本地區(qū)房地產(chǎn)調(diào)控以及房?jī)r(jià)漲幅的控制目標(biāo)，在截止日到來(lái)前，北京市率先提出，通過(guò)深入落實(shí)中央政府房地產(chǎn)調(diào)控政策，實(shí)現(xiàn)2011年度房?jī)r(jià)“穩(wěn)中有降”。迄今為止，北京也是唯一一個(gè)提出房?jī)r(jià)“穩(wěn)中有降”的特大型城市。
“實(shí)際上現(xiàn)在住建委批準(zhǔn)的擬預(yù)售價(jià)格，與成交價(jià)格相比，是高的；也就是說(shuō)，實(shí)際成交價(jià)都會(huì)低于這個(gè)批準(zhǔn)的擬預(yù)售價(jià)格，這個(gè)建委批準(zhǔn)的價(jià)格，在業(yè)內(nèi)被稱為‘面價(jià)’，同時(shí)，公司還有一個(gè)核定出來(lái)的成本價(jià)，開(kāi)發(fā)商在兩個(gè)價(jià)之間取中，同時(shí)倒算出各種折扣，最終形成成交價(jià)。”一位一線房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售負(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō)。所以他認(rèn)為，即便只看數(shù)字，實(shí)際成交價(jià)較建委批準(zhǔn)的“面價(jià)”，就已經(jīng)是下調(diào)了的，反映在市場(chǎng)數(shù)據(jù)的反饋上，就已經(jīng)是“降價(jià)”了。
與這種定價(jià)管理的方式一并，成交量的冰點(diǎn)的逼近，也確�！胺�(wěn)中有降”的實(shí)現(xiàn)。北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，中秋小長(zhǎng)假3天，北京商品住宅期房、現(xiàn)房、存量住房成交僅為407套，創(chuàng)下小長(zhǎng)假以來(lái)的新低。在3個(gè)多月前的勞動(dòng)節(jié)小長(zhǎng)假，盡管調(diào)控政策嚴(yán)厲，3天假期北京樓市住宅成交的總量還高達(dá)1404套。而在往年，“五一”的成交量通常要低于九十兩月假期的成交量。
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